【权威首发】2020年中国房地产市场释放出哪些信号？
导言
接着对整个2019年中国房地产市场总结之后，本文将展开对2020年中国房地产市场趋势展望。
行业环境
经济存阶段性企稳预期
房地产调控将注重多方平衡
(1) 宏观经济：经济下行趋势未改，财政、货币政策稳健偏松
※ 经济现状：2019年内生动力不足，外需尚未恢复，经济下行趋势未改， 提高全要素生产率仍是重要任务。
2018年二季度以来，在内外因素的影响下，尤其是中美贸易摩擦带来的外部压力加快了经济增速下滑趋势，2019年GDP增速逐季递减，至三季度仅增长 6%，创下1992年以来季度增速最低值。当前，面对中美贸易环境的再次改变，同时受我国人口红利消退、资本回报率下降的影响，我国将更依赖于技术创新来提高全要素生产率，助力国内经济实现高质量的增长。
全年来看，我国经济增速下滑态势已定，尤其是二季度以来，在多种负面因素影响下，季度GDP增速下滑速度有所加快，多项经济指标均承受一定压力，投资对经济的贡献率下滑，内需提振动力不足。面对此种经济情形，我国在财政、货币端持续发力，减税降费 助消费，降准、降息保证资金流动性合理充裕，实施利率新政以降低实体经济融资成本等， 多种措施齐驱并进，保障了经济增速的平稳下行。
※ 货币信贷：逆周期调节因子继续加大，房企融资环境依旧偏紧
降准降息齐发力，“稳经济”目标不变。
今年我国继续降准的同时进行利率改革促使政策利率和市场利率联动变化，今年8月20日LPR利率挂钩 MLF利率后，8-9月一年期LPR利率在银行降低加点下已有所下移，11月中旬央行降低 MLF利率5个基点，致一年期与五年期LPR在前期基础上均下降5个基点，预计后期央行将进一步加大逆周期调节因子，LPR 利率将随着政策利率进入小幅下调通道。值得注意的是，据最新数据显示，11 月全国首套、二套房贷款平均利率仍继续上升，目前来看，5年期LPR的回落对房地产贷款利率的走势影响较小。
数据来源：中指研究院
M2同比增速维持平稳，M1同比增幅仍处相对低位。
今年以来，M2同比增速整体较去年末有所改善，基本稳定在8.4%-8.5%之间，10月M2同比增长8.4%，预计后期将持续稳定在此区间；由于企业投资积极性下降，其持有现金及活期存款的意愿有所减弱，M1 增速持续在低位波动。
数据来源：央行、中指研究院综合整理
房地产贷款余额增速明显回落，行业金融环境紧张。
今年来在行业强监管影响下，各大金融机 构均严格管控房地产相关业务的贷款流向，房地产贷款余额增速持续回落，叠加房贷利率 整体回升以及银行放款节奏放缓，个人端资金流入亦受限，房地产市场金融环境依旧偏紧。
在当前稳健的货币政策下，各项金融数据表现均较为平稳，尽管10月多项数据（社会融资规模存量同比、M1增速等）较前期有小幅回落，但仍高于去年末水平。近期央行在货币政策执行报告中也传递了当前经济增速面临较大下行压力的声音，稳增长是第一要务，央行将进一步加大逆周期调节因子以保障我国经济平稳运行，未来货币政策将继续保持稳健偏松，降准、降息仍有预期。
(2) 房地产调控：防范房地产金融风险，因城、因区、因势施策保持市场稳定
展望2020年，房地产调控将注重多方面的平衡：
※ 第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。
未来，我国房地产市场运行面临的政策环境仍十分复 杂。货币政策仍需要保持流动性合理充裕、财政政策也需要有更加积极的发力。
※ 第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。
一方面，在市场整体进入平稳运行阶段后，仍然需要保障部分群体合理的首套自住购房需求，同时降低购房压力。另一方面，此轮房地产政策城市间松紧度差异较大，部分城市随着供需关系的改变仍然存 在市场过热的可能，部分城市的调控仍将紧盯市场变化并适度进行政策升级。
※ 第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。
2020年的长效机制建设仍将聚焦供给端的制度性改革，进一步改善住房供给结构，激活城乡土地资源。
综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。
市场趋势
销售及新开工回落
均价更趋平稳，投资中低速增长
(1) 需求：全国销售规模延续小幅调整节奏，三四线城市市场下行压力逐步体现
展望2020年，“房住不炒”主基调不变，全国商品房销售规模将延续小幅调整节奏。
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
宏观层面来看，2020年我国经济依然承压，房地产市场置业信心难以得到有效修复，且政策端虽然部分地区存在政策优化的可能，但保障整体市场稳定运行仍将是行业主要调控目标，“房住不炒”基调不变，在预期理性运行的背景下房企让价促销推动的规模增长难以持续，预计全国商品房销售面积将继续调整。
但同时考虑到我国城镇化率仅 60%左右，城镇化及人口自由流动带来的潜在置业需求仍可观，改善型需求也存在较大释放空间，且受“因城施策”影响，城市周期轮动平缓了整体的变动幅度，预计全国市场销售体量并不会出现明显下滑。
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
整体来看，2020年一线及二线城市需求支撑度高，市场规模有望保量，而需求规模受限的三四线城市下行压力将逐步显现，预计全国商品房整体销售规模将延续小幅调整趋势，模型测算降幅在5.0%~6.5%之间。
(2) 供应：全国房屋新开工规模存调整压力，开发投资额增速将保持一定韧性
2019年，房地产行业信贷环境先松后紧，加之销售端传递的调整信号，房企开工积极性逐渐下降，2019年1-10月，全国房屋新开工面积达18.6亿平方米，同比增长10.0%， 增幅较2018年全年收窄7.2个百分点；得益于建筑工程投资的强势反弹，开发投资额增 速持续高位运行，1-10月全国房地产开发投资额近 11万亿元，同比增幅较 2018年全年扩大0.8个百分点至10.3%。
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
(3) 价格：2020 年房价水平稳中或有震荡，但销售均价将现结构性上涨
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
※ 先行指标已结束持续上涨周期进入调整区间，房价面临震荡压力。
二手房均价变化普遍领先于新房市场，2018年底以来十大城市二手房均价同比涨幅已进入负数区间并持续震荡，新房市场房价面临一定下行压力。预计 2020 年房价水平将有所松 动，但鉴于销售规模仍有量价支撑，且调控灵活变动以“稳”为目标，价格水平大概率可维持稳中震荡局面。
※ 需求愈发理性，房企积极让价促成交，各线城市房价均存在震荡空间，三四线压力突出。
进入2020年，需求阶段性释放后将愈发理性，预计房企基于现金流压力将进一步加 大降价力度，各线城市房价均存在调整空间。 具体来看，一线城市需求旺盛，房价震荡空间较小；二线城市预计房价也可保持结构性稳定；而三四线城市市场规模调整压力大，库存规模显著，且过去几年市场的持续上涨透支了一定 价格空间，预计房价将出现一定回调。
综合来看，2020 年全国房地产市场调整压力进一步凸显。
需求端，行业“房住不炒” 主基调不会改变，预期会更趋理性，随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度将加剧； 但与此同时，城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑。
供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位，且土地储备支撑力不足，预计 2020 年新开工规模存压；目前行业竣工压力严峻叠加过去几年新开工规模突出，施工将保持可观增速，推动房地产开发投资额继续增长，但同时当期土地购置费增速及新开工的调整对投资的影响也不容忽略，预计房地产开发投资额整体维持中低速增长态势。
价格方面，销售存压背景下房企让价跑量策略将延续，预计各线城市房价均将有所震荡，三四线调整压力较为突出，但考虑到成交结构的上移，预计全年销售均价将出现小幅的结构上涨。
着眼未来，房地产市场调整压力尚存，但对多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。
本文数据来源：CREIS 中指数据
报告来源：中指研究院返回搜狐，查看更多
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